Pop Up, mitä ihmettä se on?
Vieraskirjoittaja: Mikko Lehtinen, Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja
Kiinteistöbisnes, samoin kuin mikä tahansa muukin bisnes, on hyvin usein konservatiivista sekä historian faktoihin perustuvaa liiketoimintaa. Näin on tehty aina ja näin tullaan myös tulevaisuudessa tekemään. Tutusta ja turvallisesta on vaikea luopua, koska uusi on aina väite jostain epävarmasta. Muutos on nimittäin aina epävarmuuden hallintaa ja harras toive tulevaisuudesta. Muutos ehkä tunnistetaan ja hyvin usein niin, että sen tarve ymmärretään täysin oikein, mutta muutosta ei välttämättä tapahdu kuin vasta pakosta. Hetkeä ennen loppua yrityksen on reagoitava, tai joku muu reagoi yrityksen puolesta. Valitettavan usein se on markkina, joka tunteettomasti siirtää yrityksen sivuun pahimmillaan päättäen kyseisen yrityksen toiminnan.
Ajatus turhasta korjaamisesta, jos mikään ei kerran ole rikki, tuudittaa meidät usein virheelliseen turvallisuuden tunteeseen. Tosiasia on, että maailma ympärillämme muuttuu aina ja yhä nopeammalla tahdilla. Tänään hyvin toimiva ratkaisu voi muuttua huomenna täysin toimimattomaksi tavaksi tehdä asioita. Kuka meistä teksti-TV -sukupolven lapsista, vanhemmistamme puhumattakaan, voi rehellisesti sanoa nähneensä esimerkiksi vlogien tulon, vielä niin, että niiden avulla voi elättää itsensä. En minä ainakaan.
Toimitilakiinteistöjen osalta pyritään pitkiin sekä ehdoiltaan hyvinkin stabiileihin vuokrasopimuksiin. Pyritään pienentämään tehdyn investoinnin jäännösarvoriskiä niin jäljellä olevan kohteen jäännösarvon kuin jälleenvuokrauksen osalta. Pitkien vuokrasopimusten tavoitteleminen tehdään usein jopa prosessin alkupään eli vuokrasopimuksen alkamisen kustannuksella. Edellä kuvattu toimintatapa perustuu kiinteistöinvestointien pitkäikäisyyteen ja insinöörimäiseen ajatukseen siitä, että rakennus on itseisarvo. Tosiasiassa rakennus on pelkästään yksi osa pitkässä tuotantoketjussa.
Hetkinen! Eihän edes suurin kiinteistövarallisuuden erä eli asunnot toimi näin. Mitä, jos madallettaisiin asiakkaan kynnystä tehdä vuokrasopimus ja samalla päästäisiin kiinni asiakkaaseen? Asiakassuhde, joka oikeasti on keskiössä, on aina aloitettava. Mitä nopeammin, sen parempi.
Lisäksi muistetaan kiinteistöalan perusfakta, joka on aivan liian usein unohdettu: kiinteistösijoittajat myyvät aikaa! Tila on ainoastaan rajaava tekijä, mutta aika, jonka asiakas saa olla kyseisessä tilassa, on kuitenkin se, mistä hän maksaa. Tällöin pääosasta muista liiketoiminnoista poiketen kiinteistöliiketoiminta on ns. ”tuoretavarakauppaa”, jossa varasto vanhenee joka hetki. Eilistä päivää ei voi myydä. Havainnollistavana voidaan pitää hyvinkin yksinkertaista esimerkkilaskelmaa. Sinulla on oletuksena tila, jonka realistinen tavoitevuokra on 12€/m²/kk. Saat tarjouksen, jossa asiakas on valmis vuokraamaan tilan heti, mutta vain 11€/m²/kk. Mielestäsi alennusprosessi on liian suuri ja kieltäydyt tarjouksesta. Onnistut vuokramaan tilan kaksi kuukautta myöhemmin pyytämälläsi 12€/m²/kk hinnalla ja olet tyytyväinen. Tiesit, missä hinta liikkuu ja sait sen! Todellisuudessa sinulla on juuri nyt neliötä kohden 22€ vähemmän rahaa, jotka tosin saat juostua kiinni 22 kuukaudessa, jos pääoman eli 22€ korkotuottoa ei huomioida ja vuokrasopimukset jatkuvat katkeamattomana.
Keskivuokran etusijaisuus käyttöasteeseen nähden vääristää toimintaa, varsinkin kun menetetty myynti ei näy kuluna. Nyt joku väittää kustannusten kasvavan, kun tila on käytössä. Kommentti on mielestäni samaa luokkaa kuin kommentti asiakkaasta, joka tuo hiekkaa lattialle. Todellisuudessa hoidetun tyhjän tilan aiheuttama kustannus on sama kuin vuokratun.
Turku Science Parkissa muutos tehtiin pakon edellä, ja hyvä niin. Päätimme täyttää tilat ja uskoimme palvelukonseptin ja ajatuksen yhteisöllisyydestä erottavan meidät muista. Lisäksi uskoimme yltiöpäisesti, että ajatuksemme muuttua fyysisen tilan tarjoajasta toimintaympäristön luovaksi palveluyhtiöksi kasvattaisi asiakastyytyväisyyden, käyttöasteen lisäksi myös keskivuokraa. Näin myös kävi. Tilamme ovat täynnä, mikä yhdessä keskivuokran nousun kanssa mahdollistaa sekä omistajien tyytyväisyyden että investoinnit alueeseen. Ja mikä tärkeintä, asiakkaamme ovat myös tyytyväisiä!
Myös Turun keskustan osalta on tehtävä muutos ajattelussa sekä käytännön toimintatavoissa. Toriparkki tai sen rakentamatta jättäminen ei pelasta tai tuhoa keskustaa. Toisaalta toriparkki toteutuessaan ei myöskään estä minkään muun toteuttamista. Lisäksi kommentteja Louhen tyhjyydestä voidaan laajentaa toteamalla, että keskustan Wiklund voidaan sulkea ja Anttilaa ei tarvitse avata, koska Stockmannilta ei ole vielä kertaakaan tavara loppunut. Olisivatko kuitenkin valinnanvapaus ja kilpailu tavoiteltavia asioita?
On luotava syy tulla keskustaan. Toriparkki on ainoastaan yksi saavutettavuuteen liittyvä tekijä, ei siis syy tulla. On luotava ympäristö, jossa työskentely on helppoa sekä tarvittavat palvelut ovat helposti saatavilla. On luotava kohtaamistilat sattumanvaraisiin kohtaamisiin, on luotava tilaisuudet kohdata ja verkostoitua. Niin me täällä teemme. Ensimmäisenä toimitusjohtajavuotenani meillä oli lähes 20 omaa tapahtumaa, jossa kättelin sekä kysyin mitä kuuluu sadoilta jos en jopa tuhannelta ihmiseltä. Myös koko meidän tiimimme oli mukana näissä tapahtumissa. Menemällä asiakkaan luokse ja antamalla kasvot toiminnalle kanssakäyminen on helpompaa, ja samalla sopimuksenteko yksinkertaista ja nopeaa.
On tartuttava toimeen. On tehtävä itse uudestaan ja uudestaan. On lisäksi tunnistettava tosiasiat: ei keskustalla Aurajoen rantoineen huonosti mene. On ongelmia, mutta vähintään yhtä paljon onnistumisia. Turku on esimerkiksi synonyymi hyvälle ruualle ja viihtyvyydelle!
Keskusta tarvitsee matalan kynnyksen toimintaa niin liiketilojen kuin ennen kaikkea toimistojen osalta. Lisäksi keskusta tarvitsee toimintaolosuhteet, toimintaympäristön sekä nämä mahdollistavan palvelukonseptin pelkän fyysisen tilan sijaan. Keskusta tarvitsee erinomaisesti toimivan liiketiloihin keskittyvän Pop Up:in lisäksi Byrån, Konttorin sekä Werstaan. Paikan, jossa työskentelevien on helppo olla, kohdata ja kontaktoitua. Paikan, jossa vuokrasopimuksen pituus voi olla vaikka yksi tunti. Paikan, jonka asiakkaat ostavat kahvinsa naapurin kahvilasta. Paikan, jossa yksi plus yksi on enemmän kuin kaksi. Tätä paikkaa kutsutaan Toriksi tai Keskustaksi. Se me tarvitaan!
Vieraskirjoittaja: Mikko Lehtinen, Turun Teknologiakiinteistöjen toimitusjohtaja
Kuvat: Pexels.com